房地产在建项目转让的增值税怎么算

　　在土地拍卖市场进入白热化竞争，面粉贵过面包的时代，房地产企业通过拍卖市场获取土地的难度越来越高，于是很多房地产企业转向二手市场获得项目。与股权收购相比，转让在建项目因交易产权清晰，没有潜在的债务、税务、法律风险，成为众多房地产企业获取项目的首选方式。在建项目转让对于单一纳税人而言是偶尔发生，对所有纳税人来说也不是经常发生，但每一个在建项目转让涉及的金额巨大，由此产生的税金数额也很大。现有增值税政策下在建项目转让能否扣除土地价款众说纷纭，税收专家在税法理论上意见不一，各地税务机关在遇到纳税人咨询时也是未置可否或是认为不能扣除土地价款但不能能给出政策解答的依据。土地价款扣与不扣导致税款差异巨大，对在建项目转让的交易成本及是否交易产生非常大的影响。本文在现有营改增政策税收文件基础上对转让在建项目是否扣除土地价款进行了分析，得出的相关结论以待大家探讨。

　　在讨论增值税前，简要回顾一下营业税政策的相关规定及转让在建项目如何征收营业税。根据财税2003【16】号《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》第二条第（七）项的规定，“单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按‘转让无形资产’税目中‘转让土地使用权’项目征收营业税。2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按‘销售不动产’税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。”同时第（八）项规定“土地整理储备供应中心(包括土地交易中心)转让土地使用权取得的收入按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。”

　　从上文可以看出，在建项目在未进入建筑物施工阶段界定为土地使用权，发生的转让行为应按转让“销售无形资产-土地使用权”征收营业税，若在建项目已进入建筑物施工阶段则界定为不动产，发生的转让行为应按“销售不动产征收”征收营业税，可以说在建项目转让适用税法政策非常清晰。而如何征收营业税的计税依据也有明确的规定，在该通知的第三条（二十）规定，“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”