房产·年报解读｜建发国际：2021年规模翻倍 2022年“目标很难定

　　建发股票报收16.62元/股，微跌0.24%。

　　虽然销售速度保持了一贯的增长态势，但建发在利润表现上未能与行业趋势对抗，2021年房地产销售毛利率、净利率分别为16.35%、7.5%。其中，毛利率同比上年下降了0.82个百分点。而在此前的2017-2018年，其毛利率录得30%以上水平。

　　对此，建发方面表示，这主要是若干实施价格上限政策的地区物业开发毛利率减少所致。

　　不过更重要的原因是，建发前两三年获取的高地价项目陆续进入结转，这也是其近几年最为外界所诟病的地方。

　　复盘2021年建发的拿地扩储步伐，就是一部“纪录制造史”：2月联手融创在上海普陀溢价36.15%拿地，由于拿地溢价过高，上海普陀区政府对竞得人进行约谈，重申“房住不炒”；4月广州首批集中供地，以45%溢价拿下南沙横沥岛一块地，刷新了南沙区当时的地价纪录，成为南沙新晋地价TOP 1；杭州首轮集中供地中，建发为拿到拱墅区一块地，不仅付出29.33%的溢价，还喊出了38%的自持比例，创造了杭州近两年半以来的最高自持纪录……

　　若据此预测，未来两年建发毛利率还将继续下探。

　　建发如此激进拿地，实则蕴藏着其对规模的渴望。

　　2021年，建发新增进入南昌、宁波、温州等多个城市，新增获取项目的权益可售面积约1181万平方米，权益可售货值约1933亿元。

　　在2021年业绩会上，建发国际行政总裁林伟国直言不讳：“我们一直比较焦虑的是销售额，没有太关心利润的事情”，“按照2021年土储去化率77%计算，今年完成1650亿元销售目标绰绰有余”。

　　然而“遍地都是金子”的时代过去了。

　　如今，这家拥有地方国资背景、规模跃进迅猛的房企，也不得不更加注重精耕细作。林伟国表示，往后建发要将安全运营放在第一位，拿地以资金链安全为优先，在资金排布上会留有余地，“原则上不拿低于7%利润率以下的地块，ROI也能够较高一点，能够达到15%左右或12%-15%之间的水平。”

　　理想是丰满的，但现实是，复杂的市场局面尚未得到缓解，建发这一年还能77%的去化率，讲好一个房企逆市规模增长的故事吗？