南京接连打出楼市调控组合拳 最高可拨付60%预售监管资金

　　吴若凡 继4月11日溧水区、六合区限购放松后，南京又针对开发商抛出了资金宽松政策。

　　日前，南京市住房保障和房产局联合中国人民银行南京分行营业管理部下发，明确提出将建立商品房预售资金分类监管机制，保交付的同时，也一定程度上有利于改善房企现金流，缓解企业资金压力，促进房地产市场的平稳健康发展。

　　
预售资金监管放松
 

　　提出，开发企业可凭银行出具的保函，等额替换新建商品房预售资金监管账户中的监管资金。

　　当出现索赔情形并发起索赔时，监管银行按照监管机构出具的书面索赔文书启动索赔，由保函出具银行将索赔资金存入监管账户或指定账户。

　　开发企业申请等额资金保函替换后，预售资金账户监管额度内的余额，须满足项目后续1年内建设资金需求；且保函替换资金不得超过项目预售资金监管额度的60%。

　　开发企业在申请前的两年内无违规使用商品房预售监管资金受到行政处罚，无司法冻结、违规资金划扣、拖欠工程款和拖欠农民工工资等情况。

　　亿翰智库研究总监于小雨表示，对于稳健经营的房地产企业，尤其是民营企业而言，无疑是一项利好，缓解企业的资金压力，是解决企业资金困局的主要方式之一，或者说是其中一股重要力量，让经营业务更加正常化，不因监管过严误伤优质企业。

　　58安居客房地产研究院分院院长张波告诉，此次政策旨在缓解开发商的资金不足问题，实际上是将原先不能动用的监管资金以这种保函方式给开发商重新使用。

　　在此之前，郑州相关政策也提到，房地产开发企业凭银行担保函、第三方担保函抵顶不高于保函金额的预售监管资金。

　　于小雨表示，“预售资金监管不搞‘一刀切’，因企施策，缩短支取审批时限，更加精细化、差异化是大趋势。”

　　
增强开发商信心
 

　　张波指出，该措施的核心目的还是增加开发商现金流，一方面缓解企业偿债压力，同时鼓励房企积极拿地。

　　今年南京有较大规模的土地出让计划，首轮集中供地涉及20宗地块，总起始价约267.23亿元，最高限价合计达303.56亿元。通过这种方式来释放现金流，可以补充房企的拿地资金。

　　张波表示，南京虽然是热点城市，但也经历了长期的楼市调控，市场降温明显。

　　克而瑞数据显示，今年3月，南京新房成交量为5666套，同比去年3月下降约63%。截至3月底，南京新房待售数额已超7.5万套，大有库存压顶之势。

　　不过张波指出，此次南京政策还是相对谨慎，对企业相应的资质要求较高，比如企业不能有相关违规行为，包括拖欠工程款等方面，这样做也是避免日后出现风险概率问题，同时也排除掉一些有隐患的房企。

　　于小雨预计，更多城市会在保障竣工交付的情况下，对预售资金监管不规范的情况进行纠偏，过严的适当调整，过松的进行规范。

　　张波表示，此次政策和之前南京限购放开相呼应，之前政策更多是拉动购房侧需求入市，而此次更多是保障房地产开发企业正常有序经营，可以视为调控放松一套小的组合拳。不把房地产作为短期刺激的工具，保持调控政策的稳定性和连续性，增强调控政策的协调性和精准性，应当成为地方政府调整政策时的题中应有之义。