保利发展控股集团战略研究院院长吴定金：市场恢复还需政策维持

　　苏州、无锡相继出台限贷松绑政策，苏州二套房首付比例由贷款结清50%、贷款未结清80%，分别下调至30%、60%；无锡则将二套房首付比例由贷款结清40%、贷款未结清60%，下调至30%、50%；8月20日，上海临港新片区再次优化购房政策，非本地户籍区域内社保缴满1年可购1套房。

　　吴定金表示，在政治局会议提出“因城施策用足用好政策工具箱”下，政策可以针对一些一二线城市进行部分调整。比如一些针对当时市场过热时设计的临时性、限制性的措施，限价限购政策等。从目前的市场结果来看，部分区域的市场价格已经低于限价。

　　“另外，应该去考虑到用市场化的手段来解决核心区、高端市场的价格问题，而对于刚需改善类可考虑参考中位数价格，以保持价格稳定。”

　　在吴定金看来，现在整个房地产市场已经回归“居住”属性，在这种背景下，市场可以多关注刚性需求、改善需求、多元化需求、租赁需求、跟居住相关的服务需求。因此，购房者相较以往，也更关注自身真实需求，关注房子所在地段的成熟度和教育、医疗、商业、公建等配套的成熟度，这也证明整个房地产市场发展方向也在走向成熟。

　　近期，是否要以现售制度取代预售制度、预售制度是否该取消等问题，一度成为行业关注的焦点。

　　“预售制度本身实际上没有任何问题，其对于当前的房地产市场有更加明显的意义，只是在执行层面可能存在偏差。”吴定金认为，关于部分预售楼盘引发的延期交房等相关问题，根本原因在于问题房企本身，而不是预售制度。

　　这一观点的依据是，房地产本身是大宗商品，对于这类大宗商品包括房子本身在内，其实主流经济体都是采用预售制。因为预售制度能够起到提前去测试和了解市场的作用，做到以销定产。如果是现售，等房子都建好了、成本都花了但是卖不掉的话已经晚了。当然，如果想做也可以实行部分现售，但没必要整个行业“一刀切”地强推现房销售。

　　吴定金补充道，民营房企现在实际上都是在为生存而战，销售端和融资端都需要有实质的改善。行业也应该多关注民营房企的生存状况，切断持续爆雷、冲击整个信用体系的传导链条。对于已爆雷的企业，重点转向“保交付、保民生”；对于未爆雷、资金趋于紧张的房企，可加大融资支持力度，紧急注入一定的流动性，让企业存活、运转起来，这样的投入成本相对少一些，可以起到四两拨千斤的作用。楼市进入买方市场，叠加资信等因素导致越来越多的房企失去投资能力，土地市场也随之进入买方市场。

　　克而瑞研究中心数据显示，7月份，在核心城市通过“牺牲规模、提高质量”的让利之下，土地市场呈现量跌价涨。企业拿地层面，并未较上半年出现显著变化，仍有近四成房企投资停滞，即便是核心城市火热地块带动整体土拍有所回暖，但拿地依旧是央国企及地方城投平台等老面孔，民企持续“隐身”。

　　吴定金指出，目前行业最需要的还是信心的提升，这个时候要把信心的提振作为一个重要的事情来做。对于一些没有爆雷但资金紧张的房企还是要给予一些关注或支持，这也非常有利于行业的良性循环和房地产的稳定发展。

　　“下半年，房企在入市节点方面还是要尽量把握更多的销售期，能够提早入市就会延长扩大销售市场，能往前赶的尽量往前赶。”