高盛警告重演2008年式房地产崩盘 “全美房价暴跌约27%”

　　随着利率继续飙升，全美各地的房价继续暴跌。高盛表示，跌势会恶化并持续到2023年。该机构报告中提到的“过热”市场是加利福尼亚州圣何塞、得克萨斯州奥斯汀、亚利桑那州凤凰城和加利福尼亚州的圣地亚哥，可能会经历超过25%的萧条跌幅。

这种下降将与大约15年前大衰退期间的下降相媲美，根据标准普尔CoreLogic Case-Shiller指数，全美房价下跌约27%。

根据《纽约邮报》获得的客户报告，这家投资银行避免预测全国范围内的崩溃，但警告说，特别是四座城市的居民可能会看到与2008年住房崩盘相呼应的暴跌。

高盛现在认为，利率维持高位的时间将比预期更长，并通知客户该行正在将其对2023年底的30年期固定抵押贷款利率的预测上调至6.5%。

“我们对2023年修订后的预测主要反映了我们的观点，即利率维持在高位的时间将比目前定价的更长，10年期美国国债收益率将在2023年第三季度见顶。因此，我们将2023年底的30年期固定抵押贷款利率预测上调，比我们之前的预期高30个基点，”策略师表示。

2022年9月标志着自2008年住房危机以来，美国平均长期抵押贷款利率首次超过6%，引发二战后时代的第二次重大房价调整。

高抵押贷款利率，加上房价飙升，目前正在驱赶一些买家并导致房地产市场降温。

被Zillow评为2021年美国最热门房地产市场的奥斯汀，在2023年已跌至第30位。该公司的报告称市场“冰冷”，并表示房屋现在平均在市场上停留68天，比美国其他任何主要城市都多。奥斯汀房地产经纪人委员会反驳了该报告，称仍然存在“高得令人难以置信的需求”。

高盛将这些城市归功于来年房价最低的城市，因为它们在大流行性房地产繁荣期间过于脱离基本面。

与此同时，高盛预测许多东北、东南和中西部市场可能会出现更温和的调整。

到2023年，该投资银行预计纽约和芝加哥等城市的房价几乎不会下跌，而巴尔的摩和迈阿密的房价将上涨。

“假设经济继续走在软着陆的道路上，避免衰退，并且30年期固定抵押贷款利率到2024年底回落至6.15% ，那么房价增长可能会从贬值转向2024年低于趋势线的升值，”高盛补充道。

在2022年11月的高峰期，平均30年期固定抵押贷款利率为7.37%。

全美房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun在他的2023年预测中表示，他看到了整个国家的“有希望的迹象”，并预计房价平均持平。

他说：“美国一半的价格可能会出现小幅上涨，而另一半的价格可能会出现小幅下跌。”

然而，例外情况是像圣何塞所在的旧金山湾区这样的市场，他预计到2023年该地区的房价可能会下降10-15%。

“抵押贷款利率是推动房屋销售的命脉，”Yun说。本周30年期贷款的平均利率为6.15%，比2022年9月的7.08%高点低了近一个百分点。

根据Freddie Mac的数据，2022年此时的同一利率为3.56%。