香港大重置

　　麦当劳香港计划分阶段“清仓”旗下23处商铺物业，将率先出手8处价值约13.5亿港元的商铺。

　　这些物业位于尖沙咀、铜锣湾、旺角等黄金地段，麦当劳都已经持有达到数十年，并附带长期租约，整体出租率达100%，享有高曝光率及稳定的客流——这意味着巨大的经济利益。

　　恪守“不赚最后一个铜板”的经营理念，凭借对地缘政治、经济周期的超强感知力，李嘉诚掌舵长和系巨轮在惊涛骇浪中勇立潮头。他如一只嗅觉敏锐的猎鹰，总能“先觉先知”，先人一步全身而退，因此他在香港和内地的进一步动作无疑具备强烈的指向性。

　　此前长和因转让巴拿马港口陷入巨大争议风波，乃至于被各路监管和舆论毫不留情地批评。而这一次成规模抛售，意味着李嘉诚再一次察觉到了别人未曾预料的风险。以他为代表，一场大资本撤离香港的戏码可能会进一步深化。

　　尤其是人才通道的放开，大幅提升了居民申请香港身份证的热情。今年前四月，共有4.5万宗各项人才入境申请，超过3.5万宗获批。

　　
 

　　与内地不同，香港并没有户籍制度，所谓的香港身份，共分为2类——香港永久性居民身份和香港居民身份。

　　相比卷出天际的内地职场和教育，拥有一张香港身份证，将得到诸多方面的便利优势。

　　尤其是教育方面，香港实行15年免费公立教育，从幼儿园到高中；港籍考生被港八大录取的概率是38%，港三大的录取率将近20%。对比来看，即便是北京籍考生，其985高校的录取率也只有4.29%。

　　香港考生拿到回乡证参加华侨生联考，只用400分左右就可以上一本大学，500分基本就能进入985大学。2022年，通过联考进入北大清华的考生比例在3%左右——当然这样的政策还能维系多久存在很大的疑问。

　　因此，拥有一张香港身份证，几乎相当于给孩子拿到了一张迈入名校的通行证，这对于内地年轻家长们的吸引力是巨大的。

　　税收方面，香港是全球税务负担最低的地区之一，仅有薪俸税、利得税和物业税三种直接税。个税税率最高17%，并且有多项免税额，而内地最高达到45%；香港企业利得税税率为 8.25%和 16.5%，没有增值税、营业税等流转税，对于企业和家庭来说，税收负担大幅锐减。

　　
 

　　香港至今也是全球金融中心之一，全球化的资金、信息、人群交汇融通。香港身份的居民可以更便捷地获得全球化信息，进行海外投资，香港护照还可以免签或落地签进入全球173个国家和地区，享受医疗等社会福利等等。

　　不仅是积极获取香港身份，内地资金也在加速涌入香港，内地游客甚至不惜凌晨排队取号开通香港银行账户。中银香港在农历新年黄金周的跨境新开户同比激增1.2倍，恒生、汇丰等银行也备受青睐。

　　
 

　　购买香港保险不仅可以作为保险，也可视作家庭资产传承的方式。保单可以多次分割，无限变更被保人，还可以父传子、子传孙，世世代代增值。当然，一些连投险中复杂的条款和隐匿的“大坑”，也受到不少质疑，这需要投资者筛选专业、可靠的销售顾问进行辅助。

　　此外，房产也是内资金购买的大件资产，自去年2月，香港特区政府宣布全面“撤辣”后，带动内地买家赴港置业。今年前四月，内地居民参与了3782宗交易，涉及资金343亿元，内地游客在港买房持续活跃。

　　可以看出，对于进退之事，国际化的大资本和中国中产之间的割裂是难以被双方所理解的。

　　从李嘉诚的角度看，与处于生[*]边缘的地产企业相比，李嘉诚有“打着促销”的底气。长实集团一贯遵循“低价拿地，长线开发”的策略，只要面粉价格够低，面包亦有足够的利润。

　　当下被推售的项目，基本是李嘉诚家族早年低价囤地的楼盘。比如，东莞海逸豪庭早在1999年就已拿地，开发周期长达26年；广州逸翠庄园摘地至今已有20年，至今还在去化周期。

　　东四环外的豪宅御翠园，是李嘉诚在北京最后一个项目。早在2001年，和记黄埔地产以7亿元拿下，楼面价仅1750元/㎡，而彼时北京三环新房均价也只有4000-5000元一平米。

　　经过23年的超长捂盘后，御翠园终于在去年开始了销售工作。最低拟售均价为90672.35元/㎡。这也就意味着，该项目地块的价值暴涨超过50倍。

　　
 

　　目前，北京东三环豪宅基本在10万元/㎡以上，观湖国际均价约10万元/平方米，泛海国际均价在12万元左右，御翠园的二手房挂牌价格能打到7万元，具有一定优势。

　　而由于超长期开发，即便打折促销，长实集团依然拥有不菲的利润空间。这种操作模式在过往的30年间不胜枚举，这也是李超人能够穿越地产周期的独门秘籍。

　　面对变相囤地的指责，李嘉诚却显得颇为委屈，他曾表示集团并无在内地囤地，“没有一个项目不是希望能加快开工。”

　　
 

　　不同区域截然不同的表现，也折射出长实对当下内地地产市场的态度。

　　和长实集团相似，麦当劳创始人雷蒙·克罗克就曾直截了当地指出——麦当劳不是做汉堡的，真正的业务做房地产。

　　麦当劳通过特许经营模式，获取土地或房产再转租给特许经营商，从中收取租金，形成“汉堡销售+租金”双现金流。尤其在寸土寸金的香港，麦当劳甄选核心地段，几十年持有，既赚取土地增值收益，又获得稳定租金。

　　
 

　　根据麦当劳10-K报告，其在2024年及2023年底，分别拥有约56%和57%的餐厅用地，以及约80%的餐厅建筑物产权。

　　地产物业对于麦当劳来说尤为重要，是其纵横全球的基座，麦当劳全球总部定时审视其持有的物业，而如今一口气计划卖掉23处商铺物业。国际大资本一定嗅到了不同寻常的气味。

　　早在5月份的股东大会上，李泽钜就坦言，这两年的物业销售减少，是计划的一部分，并不是意外。他还表示要多存点现金，少借贷，“小心驶得万年船”。

　　而对于内地中产阶层来说，香港的教育、税收制度、医疗、保险等福利，简直就是妥妥的“价格洼地”。与此同时，也有数据显示2024年有近10万名65岁或以上的香港老人，选择北上定居广东养老。这还不包括定期前往深圳消费、旅游的香港居民数量更多。

　　所处环境不同，自身体感不同，投资目标不同，造就了这种割裂的现实景象。

　　不论这些中产以什么样的理由选择了香港，投资是赔是赚，最终也会让香港政治、经济、文化与内地的关联更加紧密。